Comprar una propiedad para rentarla puede ser una gran inversión… o un dolor de cabeza que apenas empata la inflación. La diferencia está en los números. Antes de firmar, conviene calcular cuánto rinde realmente la propiedad una vez que restas impuestos, mantenimiento y gastos de compra.
Usa la calculadora para estimar el rendimiento anual y en cuántos años recuperarías tu inversión. Más abajo te explicamos cada dato y qué rendimiento se considera bueno en México.
Calculadora de retorno de inversión
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- Inversión total
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- Ingreso bruto anual
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- Gastos anuales
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- Flujo neto anual
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- Rendimiento bruto
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- Rendimiento neto
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- Recuperas tu inversión en
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Estimación informativa. No sustituye la asesoría de un contador o un asesor inmobiliario. El ISR real depende de tu régimen fiscal y de las deducciones que apliques.
¿Qué es el rendimiento de una propiedad en renta?
El rendimiento (o ROI, por sus siglas en inglés) mide cuánto dinero te genera la propiedad cada año en relación con lo que invertiste. Se expresa como porcentaje y sirve para comparar una propiedad contra otra, o contra alternativas como Cetes o un pagaré bancario. Hay dos formas de medirlo:
- Rendimiento bruto. La renta anual dividida entre el precio de la propiedad, sin restar gastos. Es un número optimista y sirve solo para una primera comparación rápida.
- Rendimiento neto. El flujo que realmente te queda —después de impuestos, mantenimiento, predial y vacancia— dividido entre tu inversión total. Es el número que de verdad importa.
Cómo se calcula
La calculadora usa estas fórmulas:
- Rendimiento bruto = (renta mensual × 12) ÷ precio de la propiedad × 100.
- Flujo neto anual = ingreso anual − vacancia − mantenimiento − predial − administración − ISR.
- Rendimiento neto = flujo neto anual ÷ inversión total (precio + escrituración) × 100.
- Años de recuperación = inversión total ÷ flujo neto anual.
Un ejemplo: una propiedad de $3,000,000 que rentas en $18,000 al mes genera $216,000 al año. Eso es un 7.2% bruto. Pero al restar 5% de escrituración, el predial, el mantenimiento y el ISR, el rendimiento neto baja a alrededor de 5% a 5.5% —y esa es la cifra real de tu negocio.
Qué gastos restar en México
Estos son los costos que la mayoría de los compradores olvidan y que convierten un rendimiento "bueno en papel" en uno apenas aceptable:
- Gastos de compra y escrituración. Entre 4% y 7% del precio, una sola vez. Se suma a tu inversión total. Lo explicamos a detalle en nuestra guía de escrituración.
- ISR sobre la renta. El ingreso por arrendamiento paga ISR. Como persona física puedes optar por la deducción ciega (deduces 35% de la renta sin comprobantes) y pagar ISR solo sobre el resto; la tasa efectiva suele rondar entre 8% y 12% de la renta según tu nivel de ingresos.
- Predial. Impuesto anual municipal sobre el inmueble.
- Mantenimiento y cuotas. Cuota de condominio, reparaciones y conservación. En un departamento en zona premium puede ser significativo.
- Vacancia. Los meses en que la propiedad está vacía entre inquilinos. Un 8% equivale a casi un mes al año sin renta.
- Administración. Si contratas a un tercero para gestionar la renta, cobra un porcentaje mensual.
¿Qué rendimiento se considera bueno?
No hay una cifra mágica, pero en el mercado mexicano estas referencias de rendimiento neto son un buen punto de partida:
- 7% o más: excelente. Rara vez se logra sin buscar bien la zona o comprar por debajo del valor de mercado.
- 5% a 7%: buen negocio. Rango típico de una propiedad bien ubicada y bien comprada.
- 3.5% a 5%: moderado. Funciona si esperas plusvalía, pero apenas le gana a la inflación.
- Menos de 3.5%: bajo. Un Cete o un pagaré pueden darte más sin el trabajo de ser casero.
La clave: el rendimiento por renta no es lo único. La plusvalía —cuánto sube el valor de la propiedad con el tiempo— puede ser tan importante como el flujo mensual. Una propiedad con rendimiento moderado en una zona que se está revalorizando puede ser mejor inversión que una con alto rendimiento en una zona estancada.
Haz números antes de firmar
Comprar para rentar es un negocio de largo plazo, y los números deciden si vale la pena. Usa la calculadora con datos reales de la propiedad que te interesa, compara varias opciones y no te quedes solo con el rendimiento bruto: el neto es el que llega a tu bolsillo.
En livo.com.mx encuentras propiedades en renta y venta, y más guías para invertir en bienes raíces con seguridad.
